Penulis: Regina Melia
Pajak adalah kontribusi wajib yang harus dibayarkan oleh orang pribadi atau badan kepada negara berdasarkan undang-undang, tanpa mendapatkan imbalan secara langsung, dan digunakan untuk membiayai berbagai keperluan negara demi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.[1] Dalam kehidupan sehari-hari, pajak memegang peranan penting dalam pembangunan infrastruktur, penyediaan layanan publik, dan peningkatan kesejahteraan masyarakat. Pada dasarnya, setiap perbuatan hukum yang berkaitan dengan pengalihan dan perolehan hak atas tanah (Selanjutnya disebut HAT) dan/atau bangunan yang dilakukan seseorang atau badan hukum dapat menimbulkan kewajiban pajak, yaitu seperti transaksi jual beli, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati para pihak. Akan tetapi dalam artikel informatif ini, hanya akan berfokus pada pajak yang dikenakan dalam transaksi jual beli HAT dan/atau bangunan saja.
Pada saat seseorang melakukan transaksi jual beli HAT dan/atau bangunan, baik penjual maupun pembeli akan menghadapi kewajiban membayar pajak sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Dalam konteks transaksi jual beli HAT dan/atau bangunan, terdapat dua jenis pajak utama yang dikenakan kepada penjual maupun pembeli, yaitu Pajak Penghasilan atas pengalihan HAT dan/atau bangunan yang disingkat menjadi “PPhTB” dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau bangunan yang disingkat menjadi “BPHTB.” Kedua pajak ini seringkali dianggap sama oleh masyarakat karena sama-sama muncul dalam transaksi jual beli HAT dan/atau bagunan. Akan tetapi, pada faktanya PPhTB dan BPHTB memiliki beberapa perbedaan yang signifikan, seperti dasar hukum, subjek, objek, besaran tarif, cara perhitungan, dan mekanisme pembayaran. Oleh karena itu, artikel ini hadir untuk memberikan penjelasan yang komprehensif kepada masyarakat mengenai perbedaan antara PPhTB dengan BPHTB dalam transaksi jual beli HAT dan/atau bangunan, dengan tujuan agar masyarakat yang membaca artikel ini dapat memahami dan memenuhi kewajiban pajak dengan benar.
Berdasarkan Pasal 1 angka 37 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (Selanjutnya disebut UU 1/2022), BPHTB adalah:
“Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang selanjutnya disingkat BPHTB adalah Pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.”
Dengan demikian, BPHTB merupakan pajak yang timbul setiap kali seseorang atau badan hukum melakukan perbuatan hukum yang memperoleh HAT dan/atau bangunan, salah satunya dalam hal transaksi jual beli HAT dan/atau bangunan. Pada Pasal 45 ayat (1) UU 1/2022 diatur mengenai subjek dari pajak BPHTB, yaitu yang berbunyi:
“Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.”
Berdasarkan rumusan pasal di atas, dapat diketahui bahwa BPHTB dikenakan terhadap pihak yang memperoleh HAT dan/atau bangunan, yang berarti dalam konteks jual beli, pembeli adalah orang yang diwajibkan untuk membayar pajak BPHTB. Setelah mengetahui subjek dari BPHTB, penting juga untuk mengetahui objek dari BPHTB. Berdasarkan Pasal 44 ayat (1) UU 1/2022, objek BPHTB adalah:
“Objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan”
Berdasarkan rumusan pasal di atas, dapat diketahui objek dari BPHTB mencakup perolehan HAT dan/atau bangunan. Berdasarkan pada Pasal 44 ayat (2) UU 1/2022 dijelaskan lebih lanjut bahwa yang termasuk ke dalam perolehan HAT dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 44 ayat (1) UU 1/2022 meliputi jual beli, tukar-menukar, hibah, wasiat, dan lain sebagainya, dalam artikel ini berfokus pada perolehan HAT dan/atau bangunan dikarenakan adanya transaksi jual beli. Dengan begitu berdasarkan ketentuan dalam UU 1/2022 maka yang menjadi objek dari BPHTB adalah perolehan HAT dan/atau bangunan dalam transaksi jual beli dan yang menjadi subjek dari BPHTB adalah orang atau badan hukum yang memperoleh HAT dan/atau bangunan dalam transaksi jual beli, atau disebut sebagai pembeli.
Kemudian, setelah mengetahui subjek dan objek dari pajak BPHTB. Perlu diketahui terkait dengan besaran tarif terhadap pajak BPHTB. Besaran tarif pajak BPHTB sebagaimana diatur dalam Pasal 47 ayat (1) UU 1/2022, ditetapkan bahwa tarif BPHTB dikenakan paling tinggi sebesar 5 % (lima persen) dan pada Pasal 47 ayat (2) UU 1/2022 diatur lebih lanjut bahwa tarif BPHTB ditentukan sesuai dengan kebijakan peraturan daerah. Sehingga tarif BPHTB akan berbeda di setiap kota, karena ditentukan oleh kebijakan masing-masing pemerintah daerah sesuai dengan daerah tempat tanah dan/atau bangunan berada. Hal tersebut dikarenakan pajak BPHTB merupakan pajak daerah sehingga tarif yang dikenakan juga akan berbeda-beda disetiap daerah. Sebagai contoh, A memiliki tanah dan rumah yang terletak di kota Bandung dan dijual kepada B dengan harga Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah) dan nilai tersebut merupakan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), diketahui Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) di kota bandung adalah sebesar Rp60.000.000 (enam puluh juta rupiah) [2] dan tarif BPHTBnya adalah 5% (lima persen). Atas fakta tersebut, maka dapat dihitung pajak BPHTBnya dengan menggunakan mekanisme perhitungan sebagai berikut:[3]
Rumus: (Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)) x Tarif BPHTB
(Rp1.000.000.000 – Rp60.000.000) x 5%
= Rp940.000.000 x 5%
= Rp47.000.000
Notes:
- Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) berdasarkan Pasal 46 ayat (1) dan ayat (2) UU 1/2022 adalah dasar pengenaan BPHTB dan NPOP ditetapkan berdasarkan harga transaksi untuk jual beli, nilai pasar, dan harga yang tercantum dalam risalah lelang.
- Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) berdasarkan pada pasal 46 ayat (4) UU 1/22 adalah nilai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah sebagai pengurang dasar pengenaan BPHTB. Pada pasal 46 ayat (5) UU 1/2022 Besarnya NPOPTKP untuk perolehan hak pertama pada wilayah daerah terutangnya BPHTB paling sedikit sebesar Rp80.0000.000 (delapan puluh juta rupiah), sedangkan untuk NPOPTKP atas perolehan HAT dan/atau bangunan karena hibah wasiat atau waris oleh pribadi yang masih memiliki hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah atau wasiat, termasuk suami atau istri, berdasarkan Pasal 46 ayat (6) UU 1/2022 adalah paling sedikit Rp300.000.000 (tiga ratus juta rupiah).
- Tarif BPHTB adalah tarif yang ditetapkan oleh pemerintah daerah, berdasarkan pada pasal 47 ayat (1) UU 1/2022, tarif paling tinggi adalah 5% (lima persen).
Dengan demikian, B sebagai pembeli atau pihak yang memperoleh HAT dan/atau bangunan dalam transaksi jual beli tersebut wajib membayar BPHTB sebesar Rp47.000.000 (empat puluh tujuh juta rupiah). Selain itu, perlu juga untuk mengetahui mekanisme pembayaran BPHTB. Berdasarkan Pasal 49 UU 1/2022, diatur bahwa waktu pembayaran BPHTB untuk transaksi jual beli HAT dan/atau bangunan jatuh tempo pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut PPJB). Sebagai informasi, PPJB merupakan perjanjian pendahuluan yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli atas dasar kesepakatan sebelum jual beli dilakukan, yang dapat dibuat dalam bentuk akta dibawah tangan maupun akta yang dibuat dihadapan pejabat berwenang, seperti notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).[4]
Disisi lain, terdapat PPhTB dalam transaksi jual beli. PPhTB sendiri diatur dalam Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya (Selanjutnya disebut PP 34/2016), yang dirumuskan:
“Pajak atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari
- pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, atau
- perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya.”
Berdasarkan pasal di atas, pengalihan HAT dan/atau bangunan yang dimaksud pada ayat (1) huruf a adalah salah satunya penghasilan yang diperoleh dari transaksi jual beli. Adapun yang dimaksud pada huruf b adalah penghasilan dari pihak penjual yang namanya tercantum dalam PPJB pada saat pertama kali ditandatangani atau pihak pembeli yang namanya tercantum dalam PPJB sebelum terjadinya perubahan PPJB. Atas dasar tersebut, diketahui bahwa subjek dari PPhTB dibebankan kepada penjual yang memperoleh penghasilan dari transaksi jual beli HAT dan/atau bangunan.
Setelah mengetahui subjek dari PPhTB, objek PPhTB diatur dalam PP 34/2016. sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 1 ayat (1) PP 34/2016, objek PPhTB adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk PPJB beserta perubahannya. Dengan demikian, PPhTB merupakan pajak yang dikenakan kepada pihak penjual atau yang mengalihkan hak dalam transaksi yang berkaitan dengan perolehan HAT dan/atau bangunan seperti transaksi jual beli HAT dan/atau bangunan. Sementara itu, tarif PPhTB diatur dalam Pasal 2 ayat (1) PP 36/2016, dengan tiga kategori, yaitu:
- 2,5% (dua koma lima persen) dari nilai pengalihan untuk transaksi biasa;
- 1% (satu persen) dari nilai pengalihan untuk rumah sederhana atau rumah susun sederhana; atau
- 0% (nol persen) jika pengalihan dilakukan kepada pemerintah, badan usaha milik negara (BUMN), atau badan usaha milik daerah (BUMD).
Tarif PPhTB ini mutlak sama hanya pada tiga pilihan sebagaimana telah dijabarkan di atas saja, yaitu 2,5% (dua koma lima persen), 1% (satu persen), dan 0% (nol persen). Hal tersebut dikarenakan pajak PPhTB merupakan pajak pusat, sehingga tarif yang dikenakan juga akan dikenakan sama di mana pun pengalihan terjadi. Berikut contoh perhitungan PPhTB pada transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan. Jika A memiliki tanah dan rumah yang terletak di Kota Bandung dan dijual kepada B dengan harga Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah). sehingga pajak PPhTBnya adalah: [5]
Rumus: Tarif PPhTB x Nilai Transaksi (nilai sesungguhnya)
2,5% x Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000
PPhTB = Rp25.000.000
Notes:
- Nilai transaksi berdasarkan Pasal 2 ayat (2) huruf d PP 36/2016 ialah nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh dalam transaksi jual beli dan tidak dipengaruhi hubungan istimewa, karena pada umumnya dalam transaksi jual beli HAT dan/atau bangunan, nilai penjualan bagi pihak penjual adalah nilai yang sesungguhnya diterima atau nilai berdasarkan transaksi yang sebenarnya.
- Tarif PPhTB berdasarkan pada Pasal 2 ayat (3) huruf a dan b PP 36/2016 adalah nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh dalam hal pengalihan HAT dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa dan nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh dalam hal pengalihan HAT dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa.
Dengan demikian, A sebagai penjual wajib membayar PPhTB sebesar Rp25.000.000 (dua puluh lima juta rupiah). Sementara itu untuk mekanisme pembayaran, berdasarkan Pasal 3 angka 4 PP 34/2016, untuk waktu jatuh tempo PPhTB adalah paling lambat 15 (lima belas) bulan setelah diterimanya pembayaran ke bank atau pos persepsi. Selain itu, orang atau badan hukum yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan HAT dan/atau bangunan sebelum akta jual beli ditandatangani oleh pejabat pembuat akta tanah, dengan begitu pejabat pembuat akta tanah baru dapat membuat akta jual beli setelah adanya pembayaran PPhTB. Sebagai informasi tambahan, sebagaimana diatur dalam Pasal 6 PP 34/2016 dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024, terdapat pengecualian dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPhTB, yaitu orang yang memiliki Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang melakukan pengalihan HAT dan/atau bangunan dengan jumlah transaksi pengalihannya kurang dari Rp60.000.000 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah; orang atau badan yang melakukan pengalihan dengan cara hibah yang ketentuannya diatur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Keuangan, pengalihan karena waris; badan yang melakukan pengalihan harta dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran; orang atau badan yang melakukan pengalihan bangunan dalam rangka pemanfaatan barang milik negara; orang atau badan yang tidak termasuk subjek pajak PPhTB.
Berdasarkan uraian di atas, perbedaan mendasar antara BPHTB dan PPhTB dalam transaksi jual beli HAT dan/atau bangunan terletak pada subjek, objek, tarif, serta mekanisme pembayaran masing-masing pajak. BPHTB merupakan pajak yang dikenakan kepada pihak pembeli atas perolehan HAT dan/atau bangunan, sebagaimana diatur dalam UU 1/2022 dan peraturan turunannya. Sedangkan PPhTB adalah pajak yang dibebankan kepada pihak penjual atas penghasilan yang diperoleh dari transaksi pengalihan HAT dan/atau bangunan, sesuai ketentuan PP 34/2016 beserta perubahannya. Pada aspek subjek pajak, BPHTB dikenakan pada pembeli yang memperoleh HAT dan/atau bangunan, sementara PPhTB dikenakan pada penjual yang memperoleh penghasilan dari pengalihan hak tersebut. Dari sisi objek pajak, BPHTB menitikberatkan pada perolehan hak, sedangkan PPhTB berfokus pada penghasilan yang diperoleh akibat pengalihan hak tersebut. Terkait tarif, BPHTB menggunakan tarif maksimum 5% atas nilai objek pajak dikurangi nilai tidak kena pajak yang ditentukan melalui peraturan daerah, sedangkan PPhTB memiliki tarif 2,5%, 1%, atau 0% tergantung klasifikasi transaksi dan subjek sesuai PP 34/2016. Mekanisme pembayaran BPHTB wajib diselesaikan pada saat penandatanganan perjanjian pengikatan jual beli, sedangkan PPhTB harus dibayarkan sebelum atau pada saat penandatanganan akta jual beli di hadapan pejabat pembuat akta tanah. Dengan memahami perbedaan dalam definisi, objek, subjek, tarif, serta mekanisme pembayaran BPHTB dan PPhTB, masyarakat dapat memenuhi kewajiban pajak sesuai dengan peraturan Perundang-undangan yang berlaku saat melakukan transaksi jual beli yang melibatkan HAT dan/atau bangunan atau properti.
Dasar Hukum:
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah; dan
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.
Referensi:
[1] Direktoral Jendral Pajak, Pengertian Pajak, https://pajak.go.id/id/pajak, (diakses pada 7 Juli 2025)
[2] Menurut Pasal 3 ayat (1) Peraturan Bupati Bandung Nomor 9 Tahun 2011 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kabupaten Bandung, Besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah ditetapkan paling rendah sebesar Rp. 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah).
[3] Shanti Rachmadsyah dan Letezia Tobing, Pajak Penjual dan Pembeli dalam Jual Beli Tanah, https://www.hukumonline.com/klinik/a/pajak-penjual-dan-pembeli-dalam-transaksi-jual-beli-tanah-lt4c68025b4b085/#_ftn3, (diakses pada 30 Januari 2025).
[4] Yuyun Sri Wahyuni, Kekuatan Hukum Pembuktian Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah (Ppjb) Dalam Kasus Sengketa Perdata (Analisa Putusan Mahkamah Agung Nomor : 994/K/PDT/2020 JO Putusan Pengadilan Negeri Batam Nomor : 218/PDT.G/2017/PN BTM), Indonesian Notary, Vol. 3, 2021.
[5] Shanti Rachmadsyah dan Letezia Tobing, supra note nomor 3.
